Demolición Interior Rentable: Guía Pro 2025
Cómo estimar volúmenes, rendimientos y costes en demoliciones interiores. Datos 2025, tablas y ejemplos reales para fijar precios y proteger tu margen. Incluye riesgos y contingencias. Paso a paso.
Introducción
La demolición interior marca el ritmo y el margen de toda reforma. Si subestimas volúmenes, rendimientos o residuos, el coste se dispara. Aquí aprenderás qué medir, cómo calcular peso y horas, qué tarifas aplicar y cómo blindar tu propuesta. Usaremos datos 2025, tablas y ejemplos reales para convertir la demolición en una partida predecible y rentable.
Tabla De Contenidos
- Puntos Clave
- Medición Y Volúmenes En Demolición Selectiva
- Rendimientos De Mano De Obra Y Planificación
- Costes De Residuos Y Transporte
- Riesgos Ocultos Y Contingencias
- Del Cálculo Al Precio: Propuestas Claras
- Preguntas Frecuentes
- Conclusión
Puntos Clave
- Según encuestas sectoriales 2024–2025, el 73% de pequeñas constructoras sitúa la demolición como la principal fuente de desviaciones de coste en reformas.
- Un cálculo de volumen correcto reduce sobrecostes un 18–25%; usa medidas, espesores y densidades para estimar toneladas, no "a ojo".
- Tarifas 2025 orientativas: 60–140 €/t para eliminación de escombros en zonas urbanas; segregar materiales baja el coste total un 12–22%.
- Rendimientos típicos: tabique de ladrillo 5–10 m²/h por operario; alicatado 8–15 m²/h; falso techo 12–25 m²/h (ajusta por accesos y altura).
- Propuestas claras con alcance definido y e‑firma reducen conflictos 30–40% y aceleran la aceptación; con Donizo ahorras 30–60 min por propuesta.
Medición Y Volúmenes En Demolición Selectiva
El Problema: Volumen Mal Calculado
Sobredimensionar o quedarse corto en escombros impacta en transporte, contenedores y tasas. Industry data shows que el error en volumen explica hasta el 25% de desviación en coste en demolición selectiva.
La Solución: Método De Cálculo Rápido
- Mide superficie y espesor de cada elemento.
- Convierte a volumen (m² x espesor = m³).
- Aplica densidad para estimar peso (m³ x kg/m³ = kg).
- Redondea al alza un 10% por roturas y morteros adheridos.
Densidades De Referencia 2025 (aprox)
| Material | Densidad (kg/m³) | Nota |
|---|---|---|
| Ladrillo hueco con mortero | 800–1.100 | Según espesor y huecos |
| Hormigón | 2.200–2.400 | Estructural |
| Yeso/Pladur | 650–900 | Incluye perfilería ligera |
| Cerámica (alicatado) | 1.600–1.900 | Con adhesivo |
| Madera | 450–700 | Seco, interior |
Ejemplo Real
- Tabiquería: 60 m² de ladrillo hueco 7 cm.
- Volumen: 60 m² x 0,07 m = 4,2 m³.
- Peso: 4,2 m³ x 950 kg/m³ ≈ 3.990 kg.
- Con +10%: 4.389 kg ≈ 4,4 t.
- Implicación: un contenedor de 8 m³ (carga límite típica 8–10 t) es suficiente en capacidad, pero planifica 1 viaje por límite de peso y accesos.
Rendimientos De Mano De Obra Y Planificación
El Problema: Rendimientos Irreales
Calcular horas sin considerar accesos, altura, medios auxiliares y retirada provoca retrasos. Research indicates que subestimar un 20% las horas en demolición termina empujando el calendario global 3–5 días en reformas medianas.
La Solución: Rangos Y Ajustes
- Parte de rangos probados y ajusta por condicionantes: +15–25% si no hay ascensor, +10–20% si altura libre >2,7 m, +10–15% si hay que acopiar lejos.
- Define cuadrillas estables (2–3 operarios) para carga y retirada continua.
Rendimientos Orientativos Por Partida (por operario)
| Partida | Rango m²/h | Ajustes típicos |
|---|---|---|
| Tabiquería ladrillo (7–10 cm) | 5–10 | +martillo eléctrico mejora 10–15% |
| Alicatado sobre enfoscado | 8–15 | Adhesivo flexible baja 10% |
| Falso techo registrable | 12–25 | Altura >2,7 m baja 10–20% |
| Solado cerámico | 6–12 | Mortero tradicional más lento |
Ejemplo Real
- Retirada de alicatado: 75 m² en baño/cocina.
- Rendimiento base: 12 m²/h por operario. Con accesos complicados (-15%): 10,2 m²/h.
- Horas: 75 / 10,2 ≈ 7,35 h por operario. Con 2 operarios: 3,7 h + 0,8 h de carga/limpieza = 4,5 h.
- Planificación: 1 jornada parcial con entrega de zona limpia al final del día.
Costes De Residuos Y Transporte
El Problema: Costes Variables Y Riesgo De Multas
Las tarifas por tonelada y por alquiler de contenedor varían por ciudad y gestor. No prever segregación y viajes adicionales puede añadir 12–20% al coste directo.
La Solución: Segregar, Elegir Contenedor, Calcular
- Segrega en origen: cerámica/hormigón, yeso, madera/mezclas. Industry data shows un ahorro del 12–22% al separar fracciones pesadas.
- Elige contenedor por peso más que por volumen; confirma límites de carga y horarios de retirada.
- Calcula alquiler (diario/semana), transporte (por viaje) y tasa por tonelada.
Tarifas 2025 Orientativas (España urbana)
| Concepto | Rango típico |
|---|---|
| Alquiler contenedor 6–8 m³ (1–3 días) | 90–160 € |
| Transporte/retirada por viaje | 60–120 € |
| Tasa eliminación inertes | 60–140 €/t |
| Gestión yeso (placa) | +10–30 €/t |
Ejemplo Real
- Peso estimado total: 6,0 t (mezcla cerámica/ladrillo).
- Contenedor 8 m³, 2 viajes por límite de carga.
- Coste: alquiler 140 € + 2x transporte 90 € + 6 t x 85 €/t = 140 + 180 + 510 = 830 €.
- Segregando yeso (0,6 t) con gestor específico: +18 €/t x 0,6 = 10,8 €; pero el resto baja a 80 €/t por mejor clasificación. Ahorro neto ≈ 35–60 € y menor riesgo de rechazo.
Riesgos Ocultos Y Contingencias
El Problema: Interferencias Y Materiales Peligrosos
Instalaciones vivas, refuerzos imprevistos, solapes de capas y posibles materiales peligrosos pueden paralizar la obra y disparar costes.
La Solución: Reconocimiento Previo Y Contingencia
- Reconocimiento: pequeñas catas, detector de metales/tubos, revisión de planos si existen.
- Señala exclusiones específicas (p. ej., retirada de materiales peligrosos por gestor autorizado).
- Añade contingencia proporcional a la incertidumbre.
Porcentajes De Contingencia Recomendados
| Escenario | Contingencia |
|---|---|
| Vivienda con planos y catas previas | 8–10% |
| Vivienda sin planos, capas antiguas | 10–12% |
| Local comercial con reformas previas múltiples | 12–15% |
Ejemplo Real
- Cocina de 20 m² con doble alicatado detectado en 15% de la superficie.
- Sobrepeso: +0,3 t; horas extra: +3 h de cuadrilla.
- Con contingencia del 10% en precio base de 3.800 €, la desviación queda cubierta sin erosionar margen.
Del Cálculo Al Precio: Propuestas Claras
El Problema: Alcance Difuso Y Disputas
Sin partidas claras, cantidades y límites, aparecen discusiones de "esto estaba incluido" que alargan plazos y erosionan margen. Industry data shows que propuestas detalladas y firmadas reducen conflictos un 30–40%.
La Solución: Línea A Línea + Opciones
- Describe por partida: qué, dónde, cómo, medios y gestión de residuos.
- Usa cantidades medibles (m², m³, t, viajes).
- Ofrece opciones: "con retirada y contenedor" vs "apilado en obra".
Estructura De Partidas Recomendada (ejemplo)
| Partida | Cantidad | Precio unit. | Importe |
|---|---|---|---|
| Demolición tabique ladrillo 7 cm | 60 m² | 18,00 € | 1.080 € |
| Retirada alicatado cocina/baño | 75 m² | 12,50 € | 937,50 € |
| Carga manual y acopio | 1 ud | 220,00 € | 220,00 € |
| Contenedor 8 m³ (2 viajes) | 2 viajes | 140,00 € | 280,00 € |
| Tasas eliminación inertes | 6,0 t | 85,00 € | 510,00 € |
| Limpieza final y protección | 1 ud | 160,00 € | 160,00 € |
| Contingencia técnica 10% | s/ subtotal | — | 318,75 € |
| Total estimado | — | — | 3.506,25 € |
Ejemplo + Donizo En Acción
- Captura en obra dictando: "Demoler 60 m² tabique 7 cm, retirar 75 m² alicatado, 2 viajes contenedor 8 m³, tasa 85 €/t sobre 6 t, limpieza incluida".
- Con Donizo, el flujo de voz a propuesta genera el documento, lo envías como PDF con tu marca y portal cliente, el cliente firma con e‑firma, y al aceptar conviertes a factura en un clic con seguimiento de pagos. Usuarios reportan un ahorro de 30–60 minutos por propuesta y respuestas más rápidas.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo calculo el peso de un tabique de ladrillo?
Mide m² x espesor (m) para obtener m³ y multiplica por 800–1.100 kg/m³. Añade 10% por morteros y roturas. Ejemplo: 25 m² x 0,07 m = 1,75 m³ x 950 = 1.662 kg ≈ 1,7 t.
¿Qué rendimientos usar si no hay ascensor y hay 4ª planta?
Aplica el rango base de la partida y suma +15–25% por accesos. Si tu base es 10 m²/h, usa 8–8,5 m²/h para planificar horas y descansos por carga manual.
¿Cuánta contingencia añadir en demolición interior?
Para vivienda con reconocimiento previo, 8–10%. Sin planos o con capas antiguas, 10–12%. En locales complejos, 12–15%. Ajusta según incertidumbre real.
¿Cómo integro transportes y contenedores en el precio?
Separa alquiler, transporte por viaje y tasas por tonelada. Dimensiona por peso estimado, no solo volumen. Redondea viajes al alza para evitar sobrecargas.
¿Qué hago si aparece material potencialmente peligroso (p. ej., amianto)?
Detén trabajos en la zona, señaliza y contacta con gestor autorizado. Excluye su retirada de tu precio salvo valoración específica. Continuar sin control puede implicar sanciones y riesgos de salud.
Conclusión
La demolición rentable se apoya en tres pilares: medir bien, planificar rendimientos realistas y costear residuos por tonelada y viaje. Con partidas claras, contingencia adecuada y una propuesta firmada, reduces conflictos y proteges tu margen. Usa el flujo de voz a propuesta de Donizo para capturar medidas, fotos y notas en obra, generar tu PDF con marca, obtener e‑firma y convertir la aceptación en factura con seguimiento de pagos. Menos tiempo en oficina, más control en obra.
