Tabla De Contenidos

• Introducción
• Facturar Con Inversión Del Sujeto Pasivo
• Criterios 10% IVA Reformas Vivienda
• Repercusión De IVA En Subcontratas
• Modelo De Certificaciones De Obra
• Preguntas Frecuentes
• Conclusión

Introducción

Si trabajas en obra en España, aplicar bien el mecanismo de inversión del sujeto pasivo del IVA marca la diferencia entre cobrar ágil, evitar sanciones y mantener la caja bajo control. Aquí te explico qué es, por qué se usa tanto en ejecuciones para promotores y contratistas, y cómo aplicarlo paso a paso en tus facturas y certificaciones, con ejemplos reales y errores típicos que se ven cada semana en obra.

Antes de entrar al detalle, dos datos rápidos: la Agencia Tributaria ha intensificado las comprobaciones en construcción desde 2023 y muchas sanciones vienen por facturas con impuesto cuando tocaba no repercutir, o al revés. Además, el tipo reducido del 10% a viviendas se rechaza a menudo por no cumplir los requisitos formales.

Facturar Con Inversión Del Sujeto Pasivo

El mecanismo se usa en ejecuciones de obra y cesiones de personal para urbanización, construcción o rehabilitación cuando el destinatario es empresario o profesional que actúa como tal y utiliza el servicio para dichas operaciones. La base legal está en el artículo 84.Uno.2º f) de la Ley del IVA (LIVA) BOE. AEAT detalla supuestos y ejemplos en su guía específica AEAT.

Cómo emitir la factura correctamente:

1. Comprueba la cadena de contratos: ¿a quién facturas? Si es contratista, promotor o empresa que ejecuta, normalmente procede el mecanismo. Si es particular, no.
2. Verifica la naturaleza: ¿ejecución de obra o simple suministro de materiales? Solo lo primero encaja en el régimen.
3. Incluye menciones obligatorias: factura sin impuesto, con texto tipo “Operación con inversión del sujeto pasivo. Art. 84.Uno.2º f) LIVA”.
4. Identifica obra/contrato: referencia de contrato, número de obra, dirección y periodo ejecutado. En certificaciones, añade el mes y porcentaje de avance.
5. Conserva evidencias: contrato, encargo, certificaciones firmadas y albaranes de mano de obra.

Ejemplo práctico (albañilería a generalista): base imponible 12.000 €. Factura sin impuesto, con la mención legal. El receptor se autorrepercute el impuesto en su modelo 303 y lo deduce si procede. Tú no ingresas IVA en esa operación, lo cual mejora tu liquidez.

Errores típicos que veo a pie de obra:

• Repercutir impuesto “por si acaso” a un contratista. Resultado: rechazo y retraso en cobro.
• Emitir factura sin impuesto a un particular por una reforma. Consecuencia: regularización y sanción.
• No poner la mención legal ni el identificador de la obra. Problemas en auditorías internas y con AEAT.

Consejo de campo: pacta por escrito con tu cliente el régimen fiscal aplicable antes de la primera certificación. Incluye un anexo fiscal que especifique si la operación va sin impuesto por inversión, con impuesto general o con tipo reducido por vivienda.

— ¿Quieres minimizar errores y ahorrar horas de facturación? Configura reglas fiscales por cliente y tipo de obra en Donizo. La plataforma aplica automáticamente el régimen correcto, añade la mención legal en la factura y guarda el rastro documental de cada certificación. —

Criterios 10% IVA Reformas Vivienda

El tipo reducido aplica a obras de renovación y reparación en viviendas con estos puntos clave (art. 91.Uno.2.10º LIVA):

• Inmueble usado como vivienda por el destinatario final (no locales ni oficinas).
• Han pasado al menos 2 años desde la construcción o la última gran rehabilitación.
• El contratista no aporta materiales por importe superior al 40% de la base.
• El destinatario es el consumidor final (propietario o inquilino) y no un promotor.

Control práctico en obra:

• Solicita declaración responsable firmada del cliente sobre uso como vivienda y antigüedad, y conserva recibos de IBI o contrato de arrendamiento como soporte.
• Lleva desglose claro de materiales y mano de obra en tu presupuesto y factura para demostrar el umbral del 40%.
• Si subcontratas, recuerda: la relación subcontrata → contratista suele ir sin impuesto por inversión; el 10% suele verse en la relación contratista → cliente particular que cumpla requisitos.

Duda habitual: “En una reforma integral con cocina y ventanas caras me paso del 40% en materiales.” Solución: si superas el umbral, no aplica el reducido y debes usar el tipo general. En caso de partidas mixtas, emite líneas separadas y valora si procede tipos distintos según la norma y la documentación de soporte de cada lote.

Dato útil 2025: varios ayuntamientos piden justificar la adecuación de la vivienda al uso residencial en licencias menores. Alinea tu documentación fiscal con la técnica: memoria breve de trabajos, fotos previas y posteriores y referencias catastrales.

Referencia oficial: consulta criterios sobre obras en viviendas en la sede de AEAT.

Repercusión De IVA En Subcontratas

En cadenas de obra es habitual que el impuesto se traslade al destinatario empresario en cada eslabón intermedio. Puntos críticos que evitan dolores de cabeza:

• Mapea la cadena: promotor → contratista principal → subcontratas. Entre empresas que ejecutan, suele operar el régimen sin impuesto. Del contratista al particular, aplica el tipo que corresponda.
• Integra certificaciones y albaranes: cada certificación debe cuadrar con partes y órdenes de trabajo firmadas. Si hay cesión de personal, documenta horas y funciones.
• Cláusulas claras de pago: vincula hitos (estructura, instalaciones, acabados) con importes y condiciones de cobro. Evita “certificar a sentimiento”.

Ejemplo real (instalaciones): la subcontrata de fontanería emite a la principal sin impuesto con mención legal y adjunta certificación del 30% de avance. La principal se autorrepercute en su 303. Al cliente final particular, la principal aplica el tipo debido según el caso (10% si procede, 21% si no).

Tabla de errores comunes y cómo corregirlos:

— Con Donizo generas certificaciones enlazadas a avances, partes y fotos. El sistema calcula importes, aplica el régimen fiscal correcto y te muestra quién debe qué y cuándo. —

Modelo De Certificaciones De Obra

En reforma residencial o proyectos con plazos, la certificación mensual bien montada reduce disputas y acelera cobros. Estructura recomendada que funciona en obra pequeña y mediana:

• Portada: datos fiscales de ambas partes, referencia de obra, periodo y porcentaje acumulado.
• Resumen económico: importe del periodo, acumulado anterior, acumulado total y pendiente, con retenciones contractuales si las hay.
• Detalle por partidas: mediciones ejecutadas (unidades, precio unitario, importe), observaciones y fotos clave.
• Firma y aceptación: sello de la dirección de obra o del cliente cuando aplique.
• Documento fiscal asociado: factura del periodo, coherente con la certificación, con la mención legal si corresponde.

Mini-caso (Madrid, reforma de vivienda): presupuesto 60.000 €. Certificación 1 al 25% (15.000 €) por demoliciones, tabiques y preinstalaciones. Si el cliente es particular y cumple requisitos del reducido, factura al 10%. Si se trata de un promotor, la certificación ampara una factura sin impuesto bajo el mecanismo, con texto legal y referencia del contrato.

Buenas prácticas de control:

• Numera certificaciones y vincúlalas a pedidos y al contrato.
• Si hay precios contradictorios o unidades nuevas, documéntalos en anexo firmado antes de certificar.
• Evita redondeos que rompan el acumulado. Usa la misma precisión en mediciones que en presupuesto.

Normativa de facturación: Real Decreto 1619/2012 regula menciones y series. Incluye la serie específica de certificaciones para mantener un rastro claro en auditoría.

Preguntas Frecuentes

¿Cuándo aplica el mecanismo en una reforma de vivienda?

Cuando el destinatario actúa como empresario o profesional y contrata una ejecución para urbanización, construcción o rehabilitación. Con particulares, normalmente se repercute el impuesto (tipo general o reducido). Revisa siempre la naturaleza del trabajo y quién es el cliente efectivo.

¿Cómo emito una factura sin impuesto correctamente?

Base imponible, importe total igual a la base, y la mención legal al artículo aplicable en LIVA. Añade datos de obra, contrato y periodo. Conserva certificaciones y partes firmados. El receptor contabiliza el impuesto devengado y deducible en su autoliquidación.

¿Puedo aplicar el 10% si los materiales superan el 40%?

No. Si el coste de materiales aportados por el contratista excede el 40% de la base, el reducido no procede. Debes aplicar el tipo general. Documenta los costes para justificar el cálculo ante posibles revisiones.

¿Qué hago si facturé con impuesto cuando no tocaba?

Emite rectificativa anulando la anterior y vuelve a facturar con el régimen correcto. Aclara por escrito el motivo y actualiza el calendario de cobros. Si ya ingresaste impuesto, revisa el tratamiento en tu próxima autoliquidación con tu asesor.

Conclusión

Aplicar bien el régimen en obra no es solo cumplir la ley: acelera cobros, reduce disputas y protege tu margen. Identifica el tipo de cliente, documenta la naturaleza del trabajo, usa certificaciones sólidas y factura con las menciones correctas. Para obras a particulares, valida si procede el tipo reducido con pruebas del uso residencial y del umbral de materiales.

Si quieres quitarte el peso administrativo y reducir errores, configura tus reglas fiscales por cliente y obra en Donizo. En minutos tendrás certificaciones coherentes, facturas con la mención correcta y un control de cobros claro. Es el paso lógico para profesionalizar tu operación sin añadir burocracia.